Mietwohnung besenrein übergeben: was das wirklich heißt

Was der BGH unter besenrein versteht

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 28. Juni 2006 (Az. VIII ZR 124/05) klargestellt: Die Pflicht zur besenreinen Rückgabe beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen. Gemeint ist also ein ordentlich gefegter Zustand, keine porentiefe Reinigung. Wer besenrein übergibt, hat damit die Reinigungspflicht in aller Regel erfüllt, auch wenn der Vermieter sich eine gründlichere Reinigung gewünscht hätte.

Was dazugehört

• Alle eigenen Gegenstände sind entfernt, auch aus Keller, Dachbodenabteil, Balkon und Briefkasten
• Böden sind gefegt bzw. gesaugt
• Grober Schmutz, Spinnweben und Essensreste sind beseitigt
• Kein Müll mehr in der Wohnung oder vor der Tür

Was in der Regel nicht dazugehört

• Fenster putzen oder Wände abwaschen
• Eine Grund- oder Feuchtreinigung aller Flächen
• Normale Abnutzungsspuren beseitigen

Steht im Mietvertrag mehr, etwa eine Reinigung der Fenster, kommt es darauf an, ob die Klausel wirksam ist. Im Zweifel hilft ein Mieterverein oder eine Anwältin.

Räumen gehört dazu

Nach § 546 BGB müssen Sie die Wohnung nach dem Ende des Mietverhältnisses zurückgeben. Nach allgemeinem Verständnis heißt das: vollständig geräumt. Ein vergessener Schrank im Keller, Sperrmüll auf dem Dachboden oder Kartons auf dem Balkon reichen, damit der Vermieter die Übergabe beanstandet oder Kosten für eine Räumung geltend macht. Denken Sie deshalb an alle mitvermieteten Flächen, auch an den Fahrradkeller, den Stellplatz und das Abteil im Gemeinschaftskeller.

Schönheitsreparaturen sind ein eigenes Thema

Schönheitsreparaturen wie Streichen hängen von den Klauseln im Mietvertrag ab und haben mit besenrein nichts zu tun. Der BGH hat 2015 (VIII ZR 185/14) entschieden: Wurde die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben, ist eine formularmäßige Renovierungspflicht unwirksam, wenn Sie dafür keinen angemessenen Ausgleich bekommen haben. Ob Ihre Klausel wirksam ist, prüft im Zweifel ein Mieterverein oder eine Anwältin.

Einbauten, Dübel und Einbauküche

Was Sie selbst eingebaut haben, müssen Sie grundsätzlich wieder entfernen, sofern mit dem Vermieter nichts anderes vereinbart ist. Das betrifft etwa eine eigene Einbauküche, Lampen, Regale oder einen selbst verlegten Teppichboden. Gehört die Küche dem Vermieter, bleibt sie natürlich in der Wohnung. Klären Sie Zweifelsfälle am besten schriftlich vor dem Auszug. Manche Nachmieter übernehmen Küche oder Lampen gern, dann sollte der Vermieter zustimmen und die Übernahme im Protokoll stehen.

Ob Dübellöcher geschlossen werden müssen, hängt von ihrem Umfang und vom Mietvertrag ab. Viele Löcher in Fliesen lösen eher Streit aus als ein paar Bilderhaken. Wer unsicher ist, bespricht das vorher mit dem Vermieter und hält das Ergebnis im Protokoll fest.

Warum besenrein bares Geld wert ist

Am Zustand bei der Übergabe hängt oft die Kaution. Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren nach § 548 BGB sechs Monate nach der Rückgabe. Je klarer der Zustand im Übergabeprotokoll dokumentiert ist, desto weniger gibt es später zu streiten. Wie lange der Vermieter die Kaution prüfen darf, steht im Ratgeber Mietkaution zurück nach Auszug.

Besenrein oder Endreinigung?

Besenrein ist das, was Sie in der Regel schulden. Eine Endreinigung geht darüber hinaus: Fenster, Sanitär, Küche und Böden werden gründlich gereinigt. Sinnvoll ist sie, wenn der Mietvertrag wirksam mehr verlangt, wenn die Wohnung verkauft oder neu vermietet werden soll oder wenn Sie Diskussionen bei der Übergabe von vornherein vermeiden möchten. Bei Rümpel Franke ist die besenreine Übergabe Standard, eine Endreinigung bekommen Sie auf Wunsch dazu.

So läuft der Übergabetermin ab

1. Termin mit Vermieter oder Hausverwaltung schriftlich vereinbaren.
2. Gemeinsam durch alle Räume und Nebenflächen gehen und Mängel konkret notieren, auch solche, die schon beim Einzug da waren.
3. Zählerstände und die Zahl der zurückgegebenen Schlüssel ins Protokoll schreiben.
4. Protokoll von beiden Seiten unterschreiben lassen und eine Kopie mitnehmen.
5. Ihre Bankverbindung für die Rückzahlung der Kaution angeben.

Unterschreiben Sie nichts, was Sie für falsch halten. Notieren Sie Ihre abweichende Sicht lieber direkt im Protokoll. Fotos mit Datum von jedem Raum, jeder Wand und jedem Boden sind Ihr bester Beleg, falls es später doch Streit gibt.

Checkliste für den Übergabetag

• ☐ Alle Räume, Keller und Dachbodenabteil leer
• ☐ Balkon, Briefkasten und Stellplatz geräumt
• ☐ Eigene Einbauten zurückgebaut oder Übernahme schriftlich vereinbart
• ☐ Böden gefegt, grober Schmutz entfernt
• ☐ Zählerstände für Strom, Gas und Wasser notiert
• ☐ Alle Schlüssel vollständig dabei
• ☐ Fotos mit Datum von allen Räumen gemacht
• ☐ Übergabeprotokoll gemeinsam ausgefüllt und unterschrieben

Die ausführliche Version mit allen Schritten vor und nach dem Termin finden Sie in der Checkliste Wohnungsübergabe.

Wenn die Zeit knapp ist

Gerade bei einer Wohnungsauflösung oder nach einem Todesfall wird es vor dem Übergabetermin oft eng. Wir räumen die Wohnung komplett, samt Keller, Dachbodenabteil und Balkon, demontieren auf Wunsch Möbel und Einbauten, entsorgen fachgerecht und übergeben besenrein, auf Wunsch zusätzlich mit Endreinigung. Den Preis kennen Sie vorher als schriftlichen Festpreis nach kostenloser Besichtigung. Nach unseren Richtwerten liegt eine 1 bis 2-Zimmer-Wohnung bei ca. 600 bis 1.400 €, eine 3 bis 4-Zimmer-Wohnung bei ca. 1.200 bis 2.600 €, jeweils vor Wertanrechnung.

Ein Termin ist oft innerhalb weniger Tage nach der Besichtigung möglich. Wenn es richtig drängt, lesen Sie weiter unter Kurzfristige Entrümpelung, oder rufen Sie direkt an unter 0911 95340415. Für Vermieter und Hausverwaltungen gibt es eine eigene Seite zur Wohnungsräumung nach Mieterauszug.

Allgemeine Informationen ohne Gewähr, keine Rechtsberatung. Quellen: BGH, Urteil vom 28.06.2006, VIII ZR 124/05, § 546 BGB, § 548 BGB, BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14, abgerufen im Oktober 2026.